日期:2024-06-18 21:49
近期核心观点:
本轮周期,政策放松节奏已明显加速,但压制销售复苏的三大因素(居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付)仍未消散,市场信心恢复和销售复苏仍缓慢。相比08/15年的放松力度,未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策,静待政策生效后,销售复苏可期。
从个股角度,经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出,推荐万科A、保利发展、滨江集团、绿城中国。
销售:复苏较为缓慢
从月度数据看,复苏趋势较弱。2022年9月单月300城住宅销售面积2898万㎡,环比-6%,单月同比-31%;2022年截至9月,300城住宅累计销售面积27656万㎡,累计同比-41%。2022年9月单月百强房企全口径销售额6269亿元,环比+4%,单月同比-27%;2022年截至9月,百强房企累计全口径销售额53088亿元,累计同比-46%。
从日频数据看,销售缓慢复苏。2022年截至10月7日,30城商品房成交面积11173万㎡,同比-29%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-29%、-33%、-32%、-13%。
拿地:成交量环比改善,溢价率维持低位
2022年9月单月300城住宅土地成交建面为7411万㎡,环比+21%,单月同比-39%;2022年截至9月,300城住宅土地累计成交建面51619万㎡,累计同比-50%。2022年9月300城住宅土地当月成交溢价率为3.65%,维持低位。
融资:债券发行额环比改善
2022年9月,房企发行国内债券444亿元,环比+16%,单月同比+6%;发行海外债券133亿元,环比+3101%,单月同比-57%;合计债券融资577亿元,环比+49%。2022年截至9月,房企发行国内债券4236亿元,同比-22%,发行海外债券1200亿元,同比-56%,合计债券融资金额5437亿元,同比-33%。
重要事件:
①央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。②财政部、税务总局发布居民换购住房的个人所得税优惠政策。③央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。④郑州已售停工、半停工商品住宅项目已基本实现全面、实质性复工。⑤武汉第三批集中供地收金317亿元,基本底价成交。⑥合肥第三批集中供地收金205亿元,25%地块中止及流拍。⑦上海第三批集中供地收金1054亿元,七成底价成交。⑧苏州第三批集中供地收金127亿元,半数溢价成交。⑨深圳第三批集中供地收金106亿元,6宗成交1宗流拍。⑩宁波第三批集中供地收金102亿元,四成溢价成交。?福州第三批集中供地收金126亿元,整体热度较低。?广州第三批集中供地收金479亿元,七成底价成交。
风险提示:1、政策放松不及预期;2、疫情等因素致行业基本面超预期下行;3、房企信用风险事件超预期冲击。